Unatoč izazovima koje im je donijela pandemija i s njom procvat internetske trgovine, trgovački centri, zahvaljujući kvalitetnim kombinacijama ponude i dalje uspijevaju aktivno privući i zadržati kupce.
U Hrvatskoj je do sada izgrađeno ukupno 1,5 milijuna četvornih metara trgovačkih centara modernog maloprodajnog formata u što se ubrajaju tradicionalni i specijalizirani oblici, odnosno trgovački centri, maloprodajni parkovi, outlet centri te moderne robne kuće. Više od pola milijuna četvornih metara površine trgovačkih prostora locirano je u Zagrebu, a tržište glavnog grada, osim veće zastupljenosti ovakvog tipa komercijalnih nekretnina, karakterizira i visoka stopa popunjenosti ukupnih kapaciteta.
“Očekivano, Grad Zagreb je najrazvijenije tržište modernog maloprodajnog formata, a u njemu je na raspolaganju 538.000 četvornih metara površine, što ga svrstava iznad europskog i prosjeka nekih glavnih gradova u regiji kao što su Beograd ili Bukurešt, u kojima se takvi formati još uvijek razvijaju”, iznosi Jasna Šimunić, konzultantica za maloprodajne nekretnine u tvrtki CBS International, podružnici kompanije Cushman & Wakefield na našem tržištu, dodajući kako je zanimljivo da je u Europi jedino Bratislava razvijenija od Zagreba. Glavni grad Slovačke raspolaže s 1.200 četvornih metara modernog retail stocka na 1.000 stanovnika, dok je u našem glavnom gradu nešto više od 700 četvornih metara po stanovniku. Prema podacima koje iznosi Jasna Šimunić, unatoč svim izazovima koji su stavljeni pred ovaj segment tržišta maloprodaje, u protekle dvije godine stopa nepopunjenosti u najboljim trgovačkim centrima je vrlo niska i iznosi svega četiri posto. Istovremeno, maloprodajni parkovi, koji kao format dominiraju u manjim mjestima, imaju popunjenost od čak 100 posto, a vjeruje se kako će se taj trend i nastaviti.
“Ukupna ponuda modernog maloprodajnog formata u Zagrebu tijekom 2021. godine povećana je za 30.000 četvornih metara zahvaljujući otvaranju Z-centra koji je zapravo hibridni retail format s obzirom na to da ima značajke retail parka i trgovačkog centra. Investitori su i u ovoj godini nastavili aktivno s gradnjom retail parkova pa smo u posljednja dva mjeseca imali otvorenje tri retail parka u Zagrebu i okolici”, napominje Jasna Šimunić podsjećajući kako je riječ o Retail Parku u Branimirovoj, STOP SHOP-u u Velikoj Gorici i Jaska Parku u Jastrebarskom.
Ona pritom ističe značajan interes investitora za ovaj format, posebice na sekundarnim lokacijama diljem zemlje jer su neke od prednosti takvih projekata manja početna ulaganja te kraće razdoblje pripreme i izgradnje. Nikako ne treba zanemariti niti vrlo komplementaran miks zakupnika koji privlači kupce, a ujedno su ovakvi formati generalno bili manje pogođeni u vrijeme restrikcija zbog koronavirusa zahvaljujući fizičkom položaju trgovina. Samo u prvoj polovini ove godine svoje retail parkove dobili su Kaštel Sućurac, Trogir i Rovinj čime je ukupna površina povećana za dodatnih 24.000 četvornih metara.
(NE)POPUNJENI KAPACITETI
Da je nekoliko manjih projekata još u razvojnoj fazi potvrđuje i Nuccia Basanić, Head of Occupier Services u Colliersu, tvrtki za upravljanje nekretninskim investicijama. Prema njihovom zadnjem istraživanju u Hrvatskoj je nepopunjeno manje od tri posto nekretninskih potencijala trgovačkih centara, ali situacija se znatno razlikuje po regijama budući da Zagreb nije preslika stanja u ostatku države. “Popunjenost na drugim lokacijama je manja, a na nekim mjestima postotak nepopunjenih kapaciteta doseže i 25 posto”, objašnjava Nuccia Basanić te dodaje kako su cijene zakupa trgovačkih prostora A klase u Hrvatskoj još uvijek osjetno niže nego u ostatku Europe, pri čemu prosječna cijena iznosi 20 eura, dok su u nekim drugim glavnim gradovima europskih država iznad 100 eura po četvornom metru mjesečno. Colliersovo istraživanje na razini EMEA regije koja pokriva Europu, Bliski istok i Afriku, dodatno pokazuje kako su se uvjeti zakupa u prvoj polovini 2022. godine stabilizirali. Ako gledamo broj trgovačkih centara u Hrvatskoj u odnosu na druge države u regiji, ovdje Hrvatska definitivno stoji puno bolje od prosjeka.
U analizi ovog dijela nekretninskog i maloprodajnog tržišta nezaobilazna je i dalje tema utjecaja pandemije. “Trgovački centri doživjeli su nekoliko snažnih udaraca posljednjih godina. Osim pandemije, svjedočimo ekspanziji internetske trgovine, kako onih trgovaca koji imaju fizičku trgovinu, tako i onih koji svoje proizvode nude isključivo online. Ipak, trgovački centri su i dalje ovdje, aktivno privlače kupce i uspijevaju ih zadržati. Trendovi iz svijeta nam pokazuju kako su fizičke trgovine postale mjesta za preuzimanje proizvoda kupljenih putem interneta ili svojevrsni showroom gdje su izloženi proizvodi koje potom kupci kupuju online. I u Hrvatskoj imamo takve hibridne trgovine, ali one još uvijek nisu istisnule one klasične iz igre. Trgovački centri postali su svjesni ovih izazova pa su se prilagodili širenjem svoje ponude, dovođenjem raznih dodatnih usluga i sadržaja u svoje prostore”, ističe Nuccia Basanić iz Colliersa. Podsjeća dao, osim hrane i pića, trgovački centri danas imaju i igraonice, kino dvorane, sportske sadržaje i slično. Time su osnažili svoju reputaciju kao mjesto gdje cijela obitelj može provesti dobar dio dana, što se potrošačima sviđa. S druge strane, zakupce privlače dobro osmišljeni koncepti na primjerenim lokacijama zahvaljujući kojima posjećenost raste pa se dobitnom formulom uspješnog poslovanja za trgovačke centre pokazala kombinacija komercijalnih uvjeta u skladu s tržišnim prilikama i kvalitetnog upravljanja trgovačkim centrom.
TURBULENTNE GODINE
S četiri trgovačka centra (City Center one East i West, Center one Split te pulski Max City) u Hrvatskoj upravlja tvrtka CC Real. Njen izvršni direktor, Davorin Profeta, komentira rezultate poslovanja u prošloj i ovoj godini riječima kako su početkom godine očekivali povratak u normalu nakon dosta izazovnog perioda, ali rat u Ukrajini nedvojbeno je događaj koji je obilježio aktualnu godinu te donio veliku neizvjesnost ne samo po pitanju sigurnosti, već je uzrokovao velike probleme s dostupnosti energenata te inflaciju. “Što se tiče rezultata poslovanja, brojke za centre kojima upravljamo u Hrvatskoj za prvih devet mjeseci 2022., u odnosu na 2021., pokazuju rast prometa od 17 posto te rast posjećenosti od šest posto. Djelomično u tome utjecaj ima i inflacija, ali treba napomenuti da centri kojima upravljamo u Hrvatskoj imaju daleko bolji trend kretanja prometa nego centri kojima upravljamo u Austriji i Finskoj”, ističe Profeta dodajući kako je u Hrvatskoj napravljen veliki posao da se utjecaj rata i inflacije na stanovništvo i poslodavce osjeti što manje pa vjerojatno zbog poduzetih mjera, snažnog rasta BDP-a i zaposlenosti, podaci o poslovanju i jesu tako pozitivni.
Njihovi centri na godišnjoj razini bilježe više od 20 milijuna posjetitelja i to je trend koji pokazuje tendenciju rasta, a popunjeni su 97 do 100 posto, ovisno o centru.
Komentirajući najvažnija kretanja unutar sektora upravljanja nekretninama u posljednje vrijeme, Profeta podsjeća kako su zadnje dvije godine bile izrazito turbulentne te su rezultirale preslagivanjem unutar segmenata pa je sada primjetan rast sektora hrane i pića, a slijedi ih kategorija kućanstva te elektronike. Kategorija sporta koja je tijekom pandemije koronavirusa rasla, sada ima stabilan trend, a udio fashion kategorije se smanjio, iako određeni segmenti unutar nje, kao što su casual fashion, jeans program te donje rublje, nastavljaju bilježiti pozitivan trend započet upravo za vrijeme pandemije.
Neizbježno je i ponovno aktualiziranje pitanja zabrane rada nedjeljom pa Profeta ističe kako će se CC Real, kao i svaki puta do sada pridržavati odluke zakonodavca. “Ipak, zaživi li novi zakon na način kako je najavljeno u medijima, nećemo biti zadovoljni. Umjesto zabrane, trebalo bi razmotriti regulaciju rada nedjeljom kroz povećanje iznosa koji zaposlenici dobivaju za rad tim danom, a ako se ipak inzistira na promjenama vezanima uz sam rad nedjeljom, ograničenje broja sati koji se nedjeljom može raditi čini se kao puno bolja opcija od ograničenja broja nedjelja. Izgledno je da navedenih 16 radnih nedjelja može predstavljati problem u organizaciji rada te voditi prema prekovremenim satima”, naglašava Profeta dodajući kako tema otvara i druga pitanja kao što su regulacije rada ugostiteljskih objekata, restorana, kina i drugih djelatnosti.
Ujedno najavljuje kako je cilj njegove tvrtke u bližoj budućnosti širenje poslovanja. “CC Real Hrvatska dio je grupacije koja posluje u šest država, a upravlja s osam trgovačkih centara i nekoliko velikih ureda. Zahvaljujući poslovanju dugom gotovo dva desetljeća, imamo bogato iskustvo pa tako razgovaramo o mogućim suradnjama s nekoliko zainteresiranih partnera. U pitanju su usluge upravljanja komercijalnim nekretninama koje podrazumijevaju i podizanje vrijednosti nekretnina za same vlasnike kroz kvalitetan i sustavan pristup, ali i razvoj u cijelosti novih projekata (odnosno greenfield investicija) te drugih vrsta angažmana”, zaključuje Profeta.
ORGANSKI RAST
U nekoliko zemalja regije prisutna je i Supernova Grupa u kojoj su iznimno zadovoljni poslovnom godinom koja se privodi kraju. “U prvoj polovici godine završili smo renovaciju i modernizaciju zagrebačkog Centra Kaptol, u što smo investirali 15 milijuna eura. Početkom godine akvizirali smo šest novih trgovačkih centara Cora u Rumunjskoj, ukupne veličine od 140.000 četvornih metara. U svoj portfelj pridružili smo i četiri Max trgovačka centra u Slovačkoj, ukupne površine od 60.000 četvornih metara. U lipnju ove godine u Ljubljani smo otvorili i prošireni trgovački centar Supernova Ljubljana Rudnik u koji smo investirali 70 milijuna eura”, ističe Markus Pinggera, izvršni direktor Grupe najavljujući kako će u narednom razdoblju njihov fokus biti na preuređenju, nadogradnji i unapređenju novoakviziranih centara, kao i na implementaciji održivih zelenih rješenja.
U Supernova Grupi, unatoč zamahu online trgovine, osobito tijekom pandemije, nisu osjetili značajan pad broja posjetitelja u centrima. “U fokusu kupaca i dalje je sveprisutan fizički odlazak u trgovine i doživljaj kupovine u živo. Taj će trend i dalje rasti jer ljudi su društvena bića i važno nam je nešto što nam se sviđa opipati, isprobati i kupiti odmah”, navodi Pinggera dodajući kako je upotpunjavanje kupovine s gastro segmentom te dodatnim lifestyle sadržajima, kao i kombinacija premium ponude s nužnim svakodnevnim potrebama također jedan od trendova i smjerova u kojem se razvijaju trgovački centri.
U pogledu najavljenih izmjena uvjeta rada nedjeljom, naglašava kako uvijek uvažavaju i uvažavat će propise i zakone države u kojoj posluju. “Međutim, važno je da zakon bude dosljedan i jasan te da vrijedi jednako za sve pa se tako ne bi smjelo dogoditi da, primjerice, kiosci nedjeljom preuzmu ulogu većih trgovina i opskrbnih mjesta”, ističe Pinggera.
Govoreći o daljnjim planovima, on najavljuje kako je u planu Grupe uglavnom fokus na organski rast iako, ako se pojavi dobra i vrijedna poslovna prilika, niti nove akvizicije nisu isključene. “Ključni projekti koje planiramo realizirati do proljeća sljedeće godine su retail park Supernova u Križevcima čija je gradnja u tijeku, te retail park pored trgovačkog centra Supernova Zadar jer upravo u konceptu maloprodajnih parkova vidimo prostor za proširenje poslovanja. Također, u sljedećoj godini nastavljamo realizaciju triju pilot projekata izgradnje integriranih fotonaponskih elektrana na krovovima trgovačkih centara Supernova Sisak East i Sisak West ukupne vrijednosti gotovo pet milijuna kuna”, ističe Pinggera uz zaključak kako je u planu Grupe i proširenje Supernove Zagreb Buzin uredskim prostorima na gornjim etažama.
Upravo raznovrstan i kvalitetan miks zakupnika do sada se uvijek pokazao ključnim i najvažnijim čimbenikom poslovnog uspjeha trgovačkih centara. S obzirom na činjenicu da su trgovački centri smješteni uglavnom u urbanim sredinama, važno je za kupce da u njima mogu kombinirati zabavu, shopping i gastronomiju, ali i uslužne djelatnosti odnosno da su prisutni sadržaji koji mogu zadovoljiti sve generacije. “U ove dvije krizne godine uvjerili smo se koliko je važan dobar menadžment trgovačkog centra te njegova spremnost da se prilagodi izazovima i reagira brzo u vremenu stalnih promjena, ali i uvodi inovacije te konstantno unaprjeđuje ponudu”, poručuje Jasna Šimunić iz CBS Internationala. Prema njenim riječima, upravo su ovi izazovi pokazali da, bez obzira na porast online kupovine, kupci ostaju vjerni formatu fizičkih trgovina, a na menadžmentu svakog trgovačkog centra je da iskustvo kupovine učine ugodnim i sadržajnim.
