Razvojtrgovačkih formata u posljednje se dvije godine značajnije dogodio u sektoru retail parkova te su investitori tijekom 2023. i dosadašnjem dijelu ove godine tržištu ponudili čak 170.000 četvornih metara prodajnog prostora ovakvog formata i to pretežito u manjim gradovima.
Zaključno s koncem lipnja ove godine Hrvatska je raspolagala s otprilike 1,7 milijuna četvornih metara modernih maloprodajnih formata, što znači gotovo 460 četvornih metara na 1.000 stanovnika. Svrstava nas to u viši rang prosjeka razvijenih europskih zemalja u kojima se gustoća maloprodajnih formata kreće između 250 i 500 “kvadrata” na 1.000 stanovnika. Pri tome gotovo 600.000 četvornih metara čine moderni trgovački centri, što zorno pokazuje kako nam je i dalje, unatoč porastu online prodaje, kupnja u “stvarnoj” trgovini na prvom mjestu kao ključni pokretač potrošnje jer potrošači i dalje preferiraju osobno birati proizvode.
Unatoč porastu online prodaje, kupnja u “stvarnoj” trgovini i dalje je na prvom mjestu kao ključni pokretač potrošnje
“Najbogatija ponuda maloprodajnih formata nalazi se u gradu Zagrebu i čini ukupno 32 posto udjela na razini RH. S obzirom na udio maloprodajnih kvadrata u Zagrebu i visoku koncentraciju u odnosu na druge gradove, brojni investitori su svoj fokus preusmjerili na sekundarne gradove i repozicioniranje starijih maloprodajnih formata”, pojašnjava Andrea Karlović,voditeljica odjela procjena vrijednosti nekretnina i razvojnog savjetovanja agencije Cushman & Wakefield CBS International. Unatoč tome što se, očekivano, većina maloprodajnih formata odnosi na područje glavnoga grada, u odnosu na broj stanovnika najrazvijenija su tržišta u obalnim gradovima gdje u pojedinim područjima gustoća prodajnih “kvadrata” premašuje 1.000 četvornih metara na 1.000 stanovnika.
Stručnjaci za tržište nekretnina naglašavaju kako zbog takve dinamike i dosegnutog stupnja razvoja, te s obzirom na prisutnost modernih trgovačkih centara u većim gradovima, u protekle dvije godine nije bilo značajnih novih projekata izgradnje i otvorenja trgovačkih centara. Daljnji se razvoj stoga okreće repozicioniranju postojećih formata, a jedan od zadnjih primjera jest modernizacija trgovačkog centra King Cross na zagrebačkom Jankomiru. U njega vlasnik ulaže 40 milijuna eura čime će se dodati mnogi zabavni sadržaji, dječje igraonice te prostor za posluživanje hrane i pića.
I MANJI GRADOVI IH TREBAJU
“Razvoj trgovačkih formata u posljednje se dvije godine prebacio u segment retail parkova, kao i na preuzimanja postojećih objekata u tom segmentu. Tijekom 2023. godine te do kraja listopada ove godine otvoreno je novih 170.000 četvornih metara retail parkova diljem Hrvatske, uglavnom u sekundarnim gradovima”, navodi Andrea Karlović. Pritom podsjeća kako je češki fond ZDR Investment preuzeo Galeriju Bakar, a domaći investitor retail park Galerija Samobor.
Trend širenja ovakvog oblika trgovačkog prostora prisutan je i u ostatku EU-a, gdje veći gradovi pokazuju zasićenost klasičnim trgovačkim centrima pa i tamo najveći rast bilježe retail parkovi na sekundarnim i tercijarnim lokacijama. Ekspanzija je posebno izražena u manjim mjestima, a otvoreni trgovački prostori sada pružaju kupcima raznovrsnu ponudu i smanjuju potrebu za odlaskom u veće gradove radi osnovne kupnje.
“Retail parkovi, predvođeni ekspanzijom STOP SHOP-a na ukupno 16 gradova i Supernove u Jastrebarskom, šire se upravo u manjim gradovima, a pojavili su se i pojedinačni investitori koji uvoderetail parkove u Vukovar, Vodice, Osijek i Jasku te shopping centre u Pločama, Bakru, Opatiji i Zadru. Istovremeno, gradi se FT retail park na Jankomiru u Zagrebu. Svakako možemo zaključiti da je trenutačno najveći interes investitora u ovom segmentu zbog manjeg zasićenja tržišta i novih prilika za širenje”, ističe i Nikolina Beloglavec, konzultantica za Occupier Services za područje Hrvatske, Slovenije i BiH u Colliersu, tvrtki za upravljanje nekretninskim investicijama. Pritom dodaje kako stopa popunjenosti postojećih modernih trgovačkih centara u Hrvatskoj iznosi 96 posto, a cijene zakupa se kreću između 20 i 30 eura po četvornom metru. “Ova visoka stopa popunjenosti ukazuje na stabilnu potražnju za trgovačkim prostorima i povoljnu poslovnu klimu za trgovce unutar trgovačkih centara”, zaključuje Beloglavec.
NASTAVAK VELIKE EKSPANZIJE
Među investitorima u segmentu retail parkova teško je ne zamijetiti aktivnosti tvrtke CPI Property Group koja sa svojim STOP SHOP brendom trenutačno u Hrvatskoj upravlja s više od 121.000 četvornih metara maloprodajnog prostora. “U posljednje dvije godine STOP SHOP je ostvario izvanredne rezultate u poslovanju, s kontinuiranim rastom i širenjem svojih lokacija diljem Hrvatske, a sve zahvaljujući pažljivo provedenoj analizi tržišta i strateškom planiranju. Naši maloprodajni parkovi uspješno su prošireni na dodatne lokacije, a u 2023. godini otvoreno je šest novih i to u Daruvaru, Vinkovcima, Labinu, Pazinu, Čakovcu i Đakovu, dok smo u 2024. nastavili s ekspanzijom u Vukovaru, Dugom Selu i Virovitici”, ističe Joško Piteša, Country Manager Operations ove tvrtke u Hrvatskoj. Najavljujući kako za kraj studenog planiraju još jednu novu lokaciju i to u Krapini, naglašava kako je snažan rast podržan prepoznavanjem te realizacijom potencijala manjih i srednje velikih gradova, čime posjetiteljima omogućuju pristupačno i lako dostupno iskustvo kupnje.
Ekspanzija retail parkova u manjim gradovima smanjuje potrebu stanovništva za odlaskom u veća središta
“STOP SHOP retail parkovi bilježe značajan porast posjećenosti. Naime, u 2023. godini imali smo ukupno 16,7 milijuna posjetitelja, dok smo u prvih šest mjeseci 2024. dostigli brojku od 16,4 milijuna, što pokazuje stopu od gotovo 98 posto prethodne godišnje posjećenosti u samo prvoj polovici tekuće godine. Ovi podaci svjedoče o izuzetnoj popularnosti naših retail parkova, čak i uz ograničenja u pogledu rada nedjeljom kojim je poslovanje svih trgovačkih subjekata svedeno na svega 16 radnih nedjelja u godini. Unatoč uvođenju neradnih nedjelja, snažna posjećenost tijekom radnih dana potvrđuje vrijednost koju naši parkovi donose zajednicama kao destinacije za cjelokupno shopping iskustvo, s lako dostupnim poznatim brendovima”, poručuje Piteša.
Također naglašava kako su lokali maloprodajnih parkova kojima upravlja njegova tvrtka standardno dobro popunjeni kada su u pitanju zakupci te navodi kako se oni u najvećoj mjeri u potpunosti popune i prije samoga otvorenja lokacije. “Prije svega, vjerujem da je pritom najvažnija dobra suradnja s našim partnerima, domaćim i međunarodnim trgovačkim brendovima, s kojima već tradicionalno surađujemo na većini naših lokacija. Sada uoči otvorenja našeg 17. retail parka, možemo reći kako raspolažemo bogatom bazom od 57 različitih zakupaca, a interes za najmom naših lokala, posebice s porastom reputacije te širenjem diljem Hrvatske, ne jenjava”, naglašava Piteša.
GEOGRAFSKA RASPROSTRANJENOST – Nikolina Beloglavec, Colliers
“Veći trgovački centri pretežno se nalaze u velikim gradovima kao što su Zagreb, Split, Rijeka, Osijek, Varaždin i Zadar. Zagreb i Zagrebačka županija s više od 650.000 četvornih metara trgovačkog prostora koji uključuje trgovačke centre, trgovačke parkove i outlet centre, vode po izgrađenoj prodajnoj površini. Nakon Zagreba, slijedi Splitsko-dalmatinska županija s više od 240.000 četvornih metara trgovačkog prostora, a zatim Primorsko-goranska županija s više od 130.000 četvornih metara. Osječko-baranjska županija bilježi oko 99.000 četvornih metara, dok Istra ima 98.000 četvornih metara, a Zadarska županija nešto više od 76.000 četvornih metara. Ovi podaci ukazuju na koncentraciju trgovačkih aktivnosti u urbanim središtima, što reflektira demografske i ekonomske trendove u zemlji.”
Za kraj poručuje kako će STOP SHOP nastaviti s rastom i usmjeriti se na daljnje širenje mreže retail parkova u Hrvatskoj. “Naš strateški plan uključuje otvaranje novih lokacija u sredinama s visokim poduzetničkim potencijalom, čime ne samo da doprinosimo lokalnom gospodarskom razvoju, već i stvaramo nova radna mjesta te obogaćujemo ponudu za lokalnu zajednicu. Također, kao jedan od dionika nacionalnog, pa i globalnog gospodarstva, već duže vrijeme prepoznajemo nužnost održivosti u poslovanju te postepeni prelazak na zelenu energiju, stoga možemo reći kako ćemo do kraja godine, uz postojeće ESG solare na jednoj od naših maloprodajnih lokacija, njih postaviti na još deset”, najavljuje Piteša izražavajući uvjerenje kako održivost nije trend, već potreba i realnost razvoja gospodarstva.
GLAVNI INVESTITORI
Osim investitora CPI Property Group, u čijem je vlasništvu STOP SHOP brend, još je nekoliko aktivnih ulagača.
“Jedan od najistaknutijih investitora je Supernova, poznata po razvoju i upravljanju brojnim trgovačkim centrima i retail parkovima diljem zemlje. Immofinanz, austrijska kompanija, također igra značajnu ulogu i to posebno u snažnom razvoju modernih retailprostora. Uz njih, razvoju sektora svojim investicijama doprinose i Kaufmann and Hoffman te GTC, a u svoje poslovanje u Hrvatskoj nastavlja i NEPI – Rockcastle, vodeći investitor u jugoistočnoj Europi”, ističe Nikolina Beloglavec iz Colliersa pojašnjavajući kako su ovi investitori ključni za razvoj trgovačkih centara iretail prostora, što doprinosi jačanju maloprodajnog sektora u zemlji.
Među većima izdvaja se svakako i tvrtka CC Real koja trenutačno upravlja četirima velikim trgovačkim centrima za tri različita vlasnika, a pod njihovom su upravom City Center one Zagreb West i East, City Center one Split te Max City Pula.
UTJECAJ NERADNE NEDJELJE
Upitan koji su događaji obilježili poslovanje njegove tvrtke u prošloj te u dosadašnjem tijeku ove godine, direktor tvrtke CC Real, Davorin Profeta, izdvajapromjene na tržištu zbog uvođenja eura, inflatorne pritiske na cijene, realan rast plaća koji je potaknuo potrošnju, priljev radne snage iz inozemstva, nisku stopu nezaposlenosti te implementaciju neradnih nedjelja. “Sve ovo se ne odnosi samo na naš skup djelatnosti, već su to teme koje su, u manjoj ili većoj mjeri, utjecale na cijelo tržište. Što se tiče CC Reala, odnosno shopping centara kojima upravljamo, u prvih devet mjeseci ove godine prometi u trgovinama su porasli za gotovo 10 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Rast je to koji je iznad naših očekivanja, posebno kada se u obzir uzme da je radnih dana, zbog primjene zakona koji se tiče neradnih nedjelja i blagdana, u 2024. bilo manje nego u godini ranije”, ističe Profeta.
Njihovi su centri u ovoj godini, zaključno s 1. listopada, zabilježili dva do tri posto manje posjetitelja nego u istom razdoblju prošle godine čemu je djelomično “kriv” manji broj radnih dana kojih je prije nego je novi zakon, u svom djelomičnom i punom opsegu krenuo u primjenu, bilo preko 40 više na godišnjoj razini.
Stopa popunjenosti postojećih modernih trgovačkih centara u Hrvatskoj iznosi 96 posto
“Popunjenost je u našim centrima gotovo maksimalna odnosno ukupno je manje od dva posto prostora koji nisu otvoreni, ali neke strateški ‘čuvamo’ za određene zakupce dok su preostali već dogovoreni i u procesu su uređenja i otvaranja. Trenutačno smo u takvoj situaciji da su nam liste čekanja brendova koji žele poslovati u našim centrima poduže i možemo birati miks koji će najbolje funkcionirati na određenoj lokaciji”, otkriva Profeta najavljujući kako će i dalje pratiti trendove, osluškivati tržište i implementirati, u dogovoru s vlasnicima, promjene za koje njihov tim stručnjaka procijeni da su najbolje za svaku pojedinu nekretninu. Rade i na proširenju portfelja te vjeruje da će se broj nekretnina kojima upravljaju uskoro povećati.
Iz iskustva centara kojima trenutačno upravlja njegova tvrtka, Profeta navodi kako su trgovački centri uvijek bili primarne lokacije za kvalitetan i sveobuhvatan shopping. To su i dalje, ali i mnogo više od toga. Trendovi su takvi da segment hrane u shopping centrima postaje sve važniji pa foodcornerii stand-alone restorani dobivaju sve više prostora, jer posjetitelji očekuju veću raznovrsnost ponude, višu kvalitetu, inovativnost i ugodan prostor za konzumaciju hrane. Oni su stoga u zagrebačkom City Centeru one West nedavno otvorili čak pet novih restorana, a pozitivni rezultati ovog poteza već su im vidljivi.
TRAŽE SE DODATNI SADRŽAJI
Novi trendovi na tržištu inspirirali su ih i na obnovu i osvježenje shopping centara. “U našem City Centeru one Split pri kraju smo velikog procesa renovacije koji je obuhvatio osvježenje, preseljenje i klasteriranje preko 40 trgovina te dovođenje novih brendova. Arhitektonski prepoznatljivo zdanje već je poprimilo novu vizuru formiranjem terase, a cijeli interijer centra je moderniziran s posebnim naglaskom na iskorištavanje prirodnog svjetla, veliki broj staklenih stijena, zelenilo, svijetle boje i formiranje lounge zona”, navodi Profeta dodajući kako odlazak u fizičku trgovinu i dalje ima stabilan udio, a neki podaci pokazuju i da raste, unatoč tome što su i kod nas zadnjih nekoliko godina postale dostupne velike online shopping platforme.
Segment zabave i ugostiteljske ponude postaje sve važniji argument diferencijacije na tržištu
Dodatne sadržaje za cjeloviti doživljaj te miks kvalitetnih zakupaca kao glavne čimbenike poslovnog uspjeha trgovačkih centara ističu i stručnjaci koji prate područje komercijalnih nekretnina. “Prisutnost popularnih brendova privlači kupce, ali za dugoročan uspjeh ključno je integrirati dodatne sadržaje poput kafića, restorana, kina i dječjih igraonica, osobito onih koji nedostaju u neposrednoj okolini, čime centri mogu znatno povećati svoju privlačnost. Efikasan miks zakupaca mora biti pažljivo osmišljen, uzimajući u obzir specifičnosti lokacije, demografske strukture lokalne zajednice, migracijske trendove, blizinu konkurencije i preferencije potrošača. Trgovački centri koji prilagode svoju ponudu potrebama tržišta i nude inovativna iskustva, kao i komplementarne sadržaje, dugoročno privlače i zadržavaju posjetitelje”, navodi Nikolina Beloglavec te kao primjer uspješne strategije ističe zagrebačke City Center West i Z Centar, koji se nalaze jedan do drugog, a ne djeluju kao direktna konkurencija već se nadopunjuju raznolikim sadržajem i različitim strukturama zakupaca.
Andrea Karlović iz Cushman & Wakefield CBS Internationala predviđa kako će na domaćem tržištu najznačajniji investitori u segmentu retail parkova nastaviti započeta ulaganja, ali očekuje i repozicioniranje nekih od postojećih trgovačkih formata. A među značajnijim nadolazećim projektima najavljuje otvaranje prvog specijaliziranog retail parka na Jankomiru – FT Parka.
