Nakon deset godina intenzivne aktivnosti, tržište trgovačkih centara u Hrvatskoj doseglo je fazu konsolidacije te se nova ulaganja u ovom sektoru promišljaju više nego pažljivo jer se povrat na uloženo sve više produžava
Gospodarska kriza i opadajuća kupovna moć potrošača uz posvemašnju zasićenost tržišta utjecali su i na investicije u sektoru trgovačkih centara. No 2012. godina ipak je donijela značajne pomake na ovom tržištu jer su otvorena dva velika centra.
Riječ je o City Centru One East smještenom u istočnom dijelu grada Zagreba u čiju je realizaciju austrijska Kaufmann grupa uložila 135 milijuna eura, što je, nakon zagrebačkog Jankomira i Splita, njihovo treće ulaganje u trgovački centar u Hrvatskoj.
Ova investicija označila je i snažnije profiliranje Žitnjaka kao trgovačke zone koja već sada privlači i druge ulagače prvenstveno svojom atraktivnom lokacijom kojoj gravitira veliki broj stanovnika istočnog dijela Zagreba a koja do sada nije imala razvijenu trgovačku ponudu. Druga velika investicija lani je također došla iz Austrije. Naime, tvrtka Universale International iz Beča uložila je oko 50 milijuna eura u Zapadni trgovački centar (ZTC) u Rijeci.
U 2013. godinu ušlo se s velikom dozom neizvjesnosti što umnogome korespondira s općom gospodarskom klimom koja nikako ne ide na ruku investitorima i potiče ih da, više nego ikada, pažljivo biraju što, kada i gdje će graditi.
U dosadašnjem dijelu godine otvoren je 50 milijuna eura vrijedan centar City Colosseum u Slavonskom Brodu, dok je otvorenje trgovačkog centra Point u naselju Vrbani u Zagrebu, vrijednog oko 50 milijuna eura s 14.000 m2 prodajnih prostora, te rekonstruiranje robne kuće Vukovar planirano za jesen ove godine.
OPREZ INVESTITORA
Iz tvrtke CBRE Hrvatska ističu kako se u Hrvatskoj trenutno grade isključivo centri u koje se počelo investirati prije ekonomske krize. Kao dva temeljna razloga za takva kretanja ističu prezasićenost tržišta trgovačkih centara i kratkoročnu neisplativost investicije pri čemu smatraju kako ulazak Hrvatske u Europsku uniju neće znatno potaknuti ulaganja u ovaj sektor, bar ne u prvih godinu ili dvije članstva.
“Na kraju krajeva, trenutna situacija nije bitno različita ni u drugim zemljama Europske unije. Trenutno je u Hrvatskoj izgrađeno 1,3 milijuna kvadratnih metara trgovačkih centara. To je ekvivalent omjeru od oko 300 m² trgovačkih centara na 1000 stanovnika, što je za oko 15% više od europskog prosjeka. Kada bismo uspoređivali omjere u pojedinim europskim zemljama, uvidjeli bismo da su brojke vrlo različite, no nisu nužno povezane s ekonomskim stupnjem razvoja države. Tako na primjer Njemačka, Mađarska, Bugarska ili Turska imaju 105-175 m² trgovačkih centara na 1000 stanovnika, Velika Britanija, Danska, Poljska i Španjolska 280-310 m² na 1000 stanovnika, što je otprilike na razini Hrvatske, dok su omjeri u Švedskoj i Norveškoj 700 i 760 m² na 1000 stanovnika”, navodi Emanuel Bakić, Head of Retail u CBRE Hrvatska.
Grad Zagreb ima najrazvijenije tržište trgovačkih centara u Hrvatskoj. Od ukupno 497.000 m² trgovačkih centara, trenutno je operativno oko 472.000 m², te je omjer površine trgovačkih centara u Zagrebu 598 m² na 1000 stanovnika.
Po ukupnoj iznajmljivoj površini trgovačkih centara iza Zagreba slijede županije Splitsko-dalmatinska (153.000 m²), Osječko-baranjska (134.000 m²) i Zadarska (114.000 m²). Cijela Slavonija, jednako kao i središnja Hrvatska bez Zagreba, imaju svaka oko 200.000 m² trgovačkih centara, dok je u primorskoj Hrvatskoj oko 490.000 m².
Ako se usporede omjeri površina trgovačkih centara u ovim hrvatskim regijama dolazi se do podatka da u Slavoniji postoji 249 m² na 1000 stanovnika, u primorskoj Hrvatskoj 345 m², dok je u središnjoj Hrvatskoj (bez Zagreba) tek 157 m² na 1000 stanovnika.
“Najbolje su popunjeni trgovački centri u većim gradovima, osobito u Zagrebu, pri čemu je popunjenost u većini trgovačkih centara generalno zadovoljavajuća”, ističe Emina Čuturilo, Valuation Advisory Senior Surveyor u CBRE Hrvatska.
Kao jedan od problema koji se počeo zamjećivati tijekom prošle godine ona navodi nepopunjenost malih maloprodajnih jedinica koje čine tek 10-15% ukupne površine, no brojčano ih je dosta i uglavnom su raspršene po cijelom centru pa posjetitelji njihovu nepopunjenost percipiraju kao negativnu, što može imati i određeni utjecaj na posjećenost pojedinih centara.
Iz CBRE Hrvatska također naglašavaju kako je u posljednje vrijeme počeo opadati i interes za maloprodajne jedinice površine 150-200 m², dok je najveći interes zabilježen od strane sidraša i zakupaca koji ulaze u prostore površina 400-800 m².
Prema podacima tvrtke Jones Lang LaSalle za područje grada Zagreba, zakupnine u trgovačkim centrima na području glavnoga grada su i dalje stabilne tijekom prvog tromjesečja 2013. godine, pri čemu se prosječna mjesečna zakupnina za moderne trgovačke centre kreće od 20 eura do 22 eura po metru kvadratnom.
U toj se tvrtki nadaju kako će ulazak u EU ohrabriti više brendova za dolazak na hrvatsko i zagrebačko tržište, prvenstveno kao rezultat ukidanja carinske pristojbe na uvoz robe unutar EU-a, no nedostatak potražnje i smanjenja prometa od maloprodaje stavit će, po njihovim procjenama, određeni pritisak na zakupninu u nastavku godine.
TRŽIŠTE I DALJE VITALNO
“Tržište je i dalje i dalje aktivno, iako se slučajnom promatraču ne čini tako, zahvaljujući u prvom redu tvrtkama koje ulažu u projekte u vrijeme povećanog rizika za povrat investicije”, ističe Nenad Peris iz Colliers Internationala.
Zasićenost tržišta i opadajuća kupovna moć građana utječe na odluke investitora pa je tako IKEA odgodila svoju 300 milijuna eura vrijednu investiciju u trgovački centar te je krenula u gradnju isključivo vlastitog “big boxa”.
Međutim, kaže Peris, prvoklasni trgovački centri (prime shopping centers) i dalje bilježe rast u broju posjetitelja pa samim time i u prihodima što mnogima ipak ulijeva određeni optimizam. Mišljenja je kako će s rastom ukupne ekonomije i povećanjem potrošačke moći porasti i isplativost ulaganja u ovu vrstu nekretnina.
Predsjednik HUP-Udruge developera, Denis Čupić iz tvrtke F.O. Development, ocjenjuje pak kako je investicijska klima u pogledu gradnje trgovačkih centara u Hrvatskoj relativno povoljna, što pokazuje činjenica da je upravo izgradnja trgovačkih centara od 2006. – 2010. činila najveći dio građevinskih radova.
“Pad koji se bilježi od 2010. godine posljedica je dijelom loše financijske situacije i nedostupnosti kapitala, ali i prezasićenosti investicijama u tom dijelu velikih gradova, prvenstveno Zagreba”, ocjenjuje Čupić te dodaje da se s ulaskom Hrvatske u EU očekuje lakša dostupnost kapitala za investicije, što bi mogli omogućiti equity fondovi koji su zasad još nisko zastupljeni, ali bi mogli biti zainteresirani za ulazak na tržište te omogućiti dostupnost ove vrste kapitala za nekretninske projekte.
U prilog razvoju tržišta u posljednjih nekoliko godina ide i pojačana sinergija developera i glavnih trgovačkih subjekata u Hrvatskoj na razvoju novih projekata što podrazumijeva strateško praćenje developera na dobrim lokacijama.
Čupić također ističe kako je u proteklih nekoliko godina evidentan trend gradnje manjih gradskih i kvartovskih centara koji se razvijaju i dolaze u Zagreb te u manje gradove diljem zemlje.
U sekundarnim gradovima poput Slavonskog Broda i Varaždina za uspjeh projekta najbitnija je lokacija koja mora biti unutar urbanog tkiva grada kako bi se osigurao potreban interes zakupoprimaca.
U tercijarnim gradovima kao što su Čakovec, Gospić ili Koprivnica trend je razvoja trgovačkih parkova tzv.”retail parkova” koji uz smanjen trošak gradnje izostankom klasičnog “mall-a” tj. zatvorene šetnice, okupljaju uz trgovinu prehrane specijalizirane trgovine i trgovine srednjeg i nižeg cjenovnog ranga.
Goran Pavlović
goran@jatrgovac.hr
