Hrvatskoj njezin geografski položaj daje izvrsnu priliku razvoja logistike jer je na stjecištu međunarodnih tranzitnih ruta. Ipak, hrvatsko tržište logističkih nekretnina još uvijek je najnerazvijeniji dio tržišta
Glavni je trend koncentriranje svih usluga skladištenja i logistike na jednom mjestu.
Zahvaljujući izgradnji cestovne infrastrukture nestala je potreba za manjim skladištima u svakom većem regionalnom centru i veliki se broj tvrtki iz sektora maloprodaje odlučio za centralna skladišta, odnosno logističko-distributivne centre (LDC).
U Europi je već odavno trend da se ovakvi centri smještaju dalje od gradskih područja, uz važnija prometna čvorišta, što je u posljednje vrijeme slučaj i u Hrvatskoj.
Zone poput Jankomira i Žitnjaka, nekada predgrađa Zagreba, postala su dio grada i u budućnosti će zbog prometnog zagušenja, a i vrijednosti zemljišta, odnosno boljeg načina njegova iskorištavanja, i one morati biti preseljene.
Primjeri takvog izdvajanja od gradskog područja su skladišta Lidla i Magme u Jastrebarskom, Alce i Rewe Grupe u Svetoj Heleni, M SAN-a u Rugvici, Spara i Mercatora u Svetoj Nedelji itd.
Kada govorimo o najvažnijim logističkim lokacijama u državi, onda je to svakako zagrebačka regija, budući da je ona gospodarsko središte Hrvatske. Sljedeća bi bila riječka, koja će, nadajmo se, s povećanjem prometa i važnosti tamošnje luke rasti. Nakon nje slijedi područje Splita, a potom ostalih većih gradova u državi. Nažalost, pravog tržišta logističkih nekretnina, osim u Zagrebu, nema niti u jednom od ovih gradova.
GLAVNI NEDOSTACI
Logističke kompanije u Hrvatskoj najviše opterećuje visoka zakupnina za skladišno – logističke prostore. Marže s kojima logističari rade ionako su niske, a s trenutnim cijenama zakupa na domaćem tržištu poslovanje s profitom gotovo je neizvedivo.
Problem je kako u regulativnim preprekama, tako i smanjenoj gospodarskoj aktivnosti. Poznata je priča da strane ulagače od ulaganja u logističke projekte odvraćaju visoki komunalni i vodni doprinosi, koji katkada prelaze i 10% vrijednosti ukupne investicije, što je iznimno puno.
Uz to, prepreka su i visoke tražene cijene zemljišta na lokacijama koje podržavaju profitabilnu gradnju logističkih prostora.
Bitnu ulogu igra i tromost administracije kod izdavanja dozvola te loša ulagačka klima, odnosno ne baš sjajan imidž koji Hrvatska ima kod tvrtki iz mnogih sektora zainteresiranih za ulazak na naše tržište.
Uz navedeno, visoki troškovi radne snage, skuplji građevinski materijal od onih u regiji i nedostatak konkurencije među stranim developerima, koji su već dugo prisutni u primjerice Češkoj, Poljskoj, itd., rezultiraju visokim troškovima gradnje i u konačnici visokim zakupninama. Nažalost, sve to odvraća inozemne tvrtke iz sektora transporta, špedicije i distribucije od ulaska na naše tržište.
Tek bi ukidanje komunalnih i vodnih doprinosa ili njihovo svođenje na simbolične iznose pokrenulo dolazak stranih tvrtki, naročito iz proizvodnog sektora, što je zapravo preduvjet razvoja logistike.
Slaba gospodarska aktivnost i nedostatak stranih ulaganja u proizvodnju u Hrvatskoj, prouzročen visokim davanjima, lošom regulativom i nedostatkom poticaja, podjednako su važni za stagnaciju logističkog sektora – jednostavno rečeno, kad se jako malo proizvodi, mala je potreba za skladištenjem i distribucijom.
Činjenica da najveći dio potražnje za suvremenim skladišnim prostorima dolazi od tvrtki iz prehrambenog maloprodajnog sektora izvrsno oslikava trenutnu gospodarsku situaciju, jer jedino te tvrtke osuvremenjuju svoj način distribucije robe i donekle šire kapacitete. Udio ostalih sektora u ukupnoj strukturi potražnje je neznatan.
SKLADIŠNI PROSTOR
Tranzicijske zemlje poput Mađarske, Češke, Slovačke i Poljske su nas po broju projekata i kvadrata te po kvaliteti prostora i broju transakcija već odavno pretekle ili nas upravo sustižu kao, primjerice, Bugarska.
O usporedbi s tržištima razvijenih europskih zemalja poput Velike Britanije, Njemačke ili Nizozemske, Belgije i Španjolske, koje su europska i svjetska distributivna središta, nema ni govora. Hrvatsko tržište logističkih nekretnina vrlo vjerojatno će ostati lokalno tržište s rastom dostatnim da zadovolji domaće potrebe.
U Hrvatskoj postoji oko 300.000 m² suvremenog skladišnog prostora. Usporedbe radi, Češka u ovom trenutku raspolaže s otprilike 3,5 milijuna m² suvremenog skladišnog prostora, Mađarska s više od 1,5 milijuna kvadrata, Bugarska s 1,3 milijuna, Rumunjska s otprilike milijun, a Poljska koja je zadnjih godina imala ogroman rast (ali je i neusporedivo veće tržište od našeg), s više od 7 milijuna m².
Ponuda suvremenih skladišnih prostora u Hrvatskoj na nižoj je razini od potražnje, a očekivanja su da će u srednjoročnom razdoblju glavni pokretač potražnje i dalje biti maloprodajni sektor. Većina skladišnih prostora na području Zagreba i dalje je u vlasništvu tvrtki korisnika, a zbog krize ograničena je mogućnost novih investicija.
Povećanje potražnje za zakupom logističkih nekretnina bit će ključna iskra za početak investiranja. Trenutno u Hrvatskoj postoji samo jedan logistički park namijenjen tržištu, odnosno davanju u zakup – ‘Logistički park Zagreb’ u Svetoj Nedelji kod Samobora.
Dobra je vijest da je započela gradnja i drugog logističkog parka iste namjene u Jastrebarskom, ukupne površine oko 66.000m², a investitori su Immorent i Niva inženjering.
O optimalnom broju ovakvih projekata teško je govoriti, budući da on uvelike ovisi o kretanjima u gospodarstvu. Za očekivati je da bi se poboljšanjem gospodarske situacije, ulaskom Hrvatske u EU i povećanjem gospodarske aktivnosti, ovaj broj trebao povećavati i da bi se slični projekti gradili u većim regionalnim centrima i u blizini luka, na primjer Rijeke.
Niska razina gospodarske aktivnosti, posebno proizvodnje, te nepostojanje poticajne investicijske politike i klime, glavni su uzroci tomu da je hrvatsko tržište logističkih nekretnina najnerazvijeniji dio tržišta.
Sadašnjim načinom obračuna i naplate komunalnih i vodnih doprinosa njihova ukupna vrijednost premašuje 20 posto troškova gradnje za suvremeno skladište. Sami troškovi gradnje logističkih nekretnina u Zagrebu malo su viši nego, primjerice, u Beogradu i Budimpešti, ali je porez na gradnju višestruko veći.
Sadašnji način obračuna doprinosa prema obujmu objekta nije prikladan za logističke prostore i mora se izmijeniti i razlikovati od načina obračuna za stambene i ostale poslovne nekretnine.
Kao protutežu argumentu da je trošak infrastrukture veoma visok, napominjemo da se suvremeni logistički centri nalaze vrlo blizu postojeće infrastrukture (npr. blizu autocesta), te da tako visok trošak za gradnju infrastrukture ne može biti realan.
Takav je argument i u suprotnosti sa situacijom na tržištu, gdje je komunalni doprinos puno veći u blizini većih urbanih centara u odnosu na periferne lokacije gdje je infrastruktura slabije razvijena.
CIJENA ZAKUPA
Manjak, odnosno nedostatak skladišnih prostora znatno povećava cijenu njihova zakupa u odnosu na zemlje u regiji (Mađarska, Češka), gdje su cijene za suvremene skladišne prostore od 3 do 3,5 eura po metru kvadratnom mjesečno.
Istodobno je cijena zakupa suvremenih skladišnih prostora u Zagrebu (najrazvijenije tržište nekretnina u Hrvatskoj), od 6 do 6,5 eura po kvadratu mjesečno, tj. gotovo dvostruko više od zakupa u spomenutim zemljama.
S obzirom na nerazvijenost tržišta logističkih nekretnina, kriza nije ni mogla donijeti pogoršanje, odnosno samo je produljila razdoblje stagnacije ponude i potražnje.
Ipak, Hrvatskoj njezin geografski položaj daje izvrsnu priliku razvoja logistike jer je na stjecištu nekih međunarodnih tranzitnih ruta, a posljednjih je godina razvila izvrsnu cestovnu infrastrukturu.
Na budući razvoj logistike i logističkih nekretnina ne može se gledati izolirano, u nacionalnim okvirima, nego isključivo putem ukupnoga europskog tržišta, ali i putem regionalnog tržišta jugoistočne Europe. Članstvo RH u EU može donijeti komparativne prednosti na regionalnom tržištu.
PREPREKE ZA RAZVOJ
Unatoč dobroj cestovnoj infrastrukturi, ograničavajući faktor razvoja logističkog tržišta u Hrvatskoj ponajprije je u tome što ga nije pratio razvoj željezničke infrastrukture. No, unapređenje riječke i zadarske pomorske luke, čiji bi se kapaciteti trebali povećati, bilo bi ekonomsko opravdanje za ulaganje u unaprjeđenje željezničke infrastrukture. Važno je naglasiti da je jedinični trošak prijevoza dobara željeznicom manji od jediničnog troška prijevoza cestom, što dugoročno opravdava ulaganje u željeznice.
Ovisno o dostupnosti financiranja i mogućim promjenama u sustavu oporezivanja, na širem području Zagreba u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju može se očekivati početak gradnje većeg broja projekata ove vrste. Istočni i južni rubovi grada, zbog izgradnje maloprodajnih centara, mogli bi postati nove lokacije za skladišno-logističke centre.
Poboljšanje mreže autocesta (uključujući nedavno produženje autoceste A1 i otvaranje autoceste A11 Zagreb-Sisak koje se očekuje do kraja 2011.), vjerojatno će otvoriti nove mogućnosti razvoja sličnih projekata. Zakupnine će ostati stabilne, a stope nepopunjenosti niske, prvenstveno zbog slabe ponude suvremenih skladišnih prostora za zakup.
Za očekivati je da će povećanjem ponude ove vrste prostora doći do snižavanja i stabilizacije cijena zakupa na nižoj razini, no prije toga preduvjet smanjena oporezivanja gradnje mora biti zadovoljen.
Sigurnija ulagačka klima, učinkovitija administracija i razvoj gospodarstva, dakle ono što bi se trebalo ostvariti ulaskom u EU, trebali bi znatno pomoći u konsolidaciji ovog segmenta nekretnina.
Korisnicima je svakako povoljnije biti u zakupu nego imati u vlasništvu prostore ovakve vrste. Velike tvrtke, naročito međunarodni špediteri, osim zbog visokih troškova gradnje i isplativosti investicije, skloniji su uzimanju skladišnih prostora u zakup, nego gradnji vlastitih kapaciteta i zbog toga što ne žele vezati veliki kapital u nekretnine, već ga radije ulažu u svoju osnovnu djelatnost, a zakupom zadržavaju i fleksibilnost, jer u slučaju da se obim njihovog poslovanja značajnije promijeni, nisu vezani uz kvadrate koji su u njihovom vlasništvu, već mogu promptno reagirati povećanjem ili smanjenjem zakupljenog prostora.
| KARAKTERISTIKE SUVREMENOG LOGISTIČKOG PARKA • lokacija – u blizini glavnih prometnica, odnosno glavnih prometnih čvorišta na prilazu većim gradskim središtima, • korisna unutarnja visina objekata od 10 metara naviše, • fleksibilnost prostora u skladištima velikih površina, • djeljivost na jedinice različitih veličina i namjena, • velik broj suvremenih ukrcajnih rampi i kolnih ulaza, • prostrani manipulativni prostori ispred objekata, • postojanje željezničkog kolosijeka unutar granica parka ukoliko je to moguće, • veliki broj parkirnih mjesta za osobna vozila i kamione, • mogućnost izgradnje uredskih prostora prema potrebama pojedinih korisnika, • niski troškovi poslovanja i održavanja, • 24 satna čuvarska služba, • profesionalan facility management, i dr.. |
Logistički park
SINIŠA DADIĆ
