Što će presuditi – lokacija, marketing ili menadžment centra? Iako se standardom ne možemo mjeriti s nekim EU zemljama, Hrvati su poznati kao veliki potrošači pa broj centara možda još nije prevelik.
Imamo li previše trgovačkih centara i treba li nam ih još – pitanje je koje se svakodnevno čuje, posebice u Zagrebu koji gotovo na svakom ulazu u grad ima nekoliko trgovačkih centara. Gospodarska kriza dovela je do dramatičnog pada potrošnje, što se ponajviše odrazilo na sektor trgovine. Postojeći trgovački centri osmišljavaju cijeli niz akcija kako bi privukli kupce, a u cijeloj Hrvatskoj grade se novi veliki centri za koje se mnogi pitaju kako će opstati.
Veliki smo potrošači
Brojna istraživanja i statističke usporedbe stanja tržišta trgovačkih prostora u Hrvatskoj s drugim zemljama Europe, ukazuju da je u Hrvatskoj još uvijek značajno manje četvornih metara trgovačkog prostora po stanovniku, negoli u drugim zemljama (prosjek u EU je 192 m2 trgovačkog prostora na 1000 stanovnika, a u Hrvatskoj ta brojka iznosi oko 147 m2 na 1000 stanovnika).
“Nameće se pitanje je li Hrvatska usporediva sa zemljama EU-a i po drugim relevantnim parametrima poput prihoda kućanstva, raspoloživih primanja te općenito standarda življenja. Statistički – nije. No, ono što je realan parametar za hrvatske prilike su izvanstatistički podaci te sociološki parametri specifični za naše podneblje. Hrvati su prepoznati kao izrazito veliki potrošači i činjenica da tradicionalno trošimo puno više negoli naše mogućnosti dopuštaju predstavlja velik faktor razlikovanja u odnosu na prosječnog Europljanina”, objašnjava menadžer Colliers Internationala Nenad Peris, koji smatra da nemamo “previše” trgovačkih prostora, no da smo se približili gornjoj granici u tom segmentu.
“Dodatni dokaz našoj tvrdnji je činjenica da svi postojeći trgovački centri uspijevaju i u ovim teškim vremenima odolijevati krizi te privlačiti svoj dio potrebnih posjetitelja, a samim time i dostatnih potrošača. Do danas niti jedan otvoren za javnost šoping centar nije pretvoren u skladišnu halu ili zatvoren u potpunosti ili nešto treće”, tvrdi Peris.
Broj kvadrata po stanovniku uskoro će se promijeniti otvaranjem Arena Centra, kada prosjek četvornih metara trgovačkog prostora na 1000 stanovnika u Zagrebu dolazi na brojku od oko 600 m2.
Glavni elementi uspjeha
Navedeni prosjek je još ispod nama usporedivih tržišta poput Praga (650 m2/1000), iz toga se da iščitati približavanje Zagreba europskom prosjeku po m2 trgovačkih prostora u glavnim gradovima s naglaskom da smo blizu gornje granice.
Osim Arene Zagreb, u glavnom hrvatskom gradu se tek trebaju otvoriti Supernova u Buzinu, Horvatinčićev Cvjetni prolaz u centru Zagreba, te dugoiščekivana IKEA. Hoće li svi imati dovoljno posjetitelja da opstanu, pitanje je glavnih elemenata uspjeha trgovačkih centara – lokacije, miksa trgovina, trenda robnih marki i povoljnih cijena, kaže Zlatko Bazianec iz konzultantske kuće AT Kearney.
“Ipak, glavnu dodatnu diferencijaciju uspjeha čine i dodatni sadržaji za sve članove obitelji kao što su vrhunska igraonica s odličnim animatorima, kvalitetna mjesta za predah uz piće ili hranu, jednostavni prilaz s puno natkrivenih parkirališnih mjesta, multipleks kina, jedinstvena ponuda određene trgovine, snažan i učinkovit marketing glavnih trgovina ili cijelog trgovačkog centra, tvrdi Bazianec.
Peris iz Colliersa, kao ključan faktor uspjeha tu dodaje i menadžment centra koji upravlja cijelom strukturom svih ugovora o zakupu svoga centra.
Problem najma prostora
Upravo je učinkovit marketing pomogao Westgateu da poveća broj posjetitelja. Taj veliki trgovački centar često se spominje kao promašena investicija, no u Westgateu su, tvrde, i više nego zadovoljni sadašnjim stanjem.
“Westgate bilježi rast posjetitelja oko 35 posto tijekom tjedna te čak do 50 posto vikendom. U skladu s tim – prodaja u centru je narasla iznad 50 posto. Rezultat je to niza promotivnih aktivnosti organiziranih unutar centra te velike oglašivačke kampanje s kojom smo krenuli još početkom proljeća”, kaže direktor Stjepan Iveljić.
“Westgate ima više od 90 posto prostora zakupljeno, ostatak se čuva kao “strateška pričuva” za poznate lance trgovina koje čekaju na završetak pregovora i ulazak Hrvatske u Europsku uniju. No, čak ni navedeni prostori ne stoje prazni, primjerice – upravo u jednom od takvih prostora se ovaj tjedan organizira Cro-a-Porter”, pojašnjava Iveljić “problem” s praznim prostorima u centru.
S tim se problemom, za razliku od uvijek punih zagrebačkih centara – Avenue Mall, City Centar One ili Garden Mall – bori i Cascade u samom središtu Zagreba. Kada, je prije gotovo godinu dana centar otvorio vrata, zaobišli su ga i najmoprimci i posjetitelji.
Popunjenost lokala od tek trideset posto nije bila zadovoljavajuća upravi koja je dovela Antona Hopfgartnera, inače uspješnog menadžera, kojem je najsvjetlija točka karijere uzdizanje praškog Palladiuma u jedan od najposjećenijih europskih šoping centara. Prvi potez novog predsjednika uprave bilo je ukidanje najamnine.
“Uveli smo Free rent period koji funkcionira na način da zakupac upravi centra prvo prezentira što želi raditi u određenom prostoru i u kojem vremenskom razdoblju, odnosno prezentira svoj poslovni plan. Uprava centra tada procjenjuje potrebe zakupaca i usklađuje ih sa željama uprave jer u konačnici zakupac treba dobro poslovati”, ističe Hopfgartner. No i neplaćanje najamnina nije rehabilitiralo centar, koji i s tim posebnim mjerama bilježi tek 60-postotnu popunjenost kapaciteta.
I u Avenue Mallu, koji je ove jeseni zabilježio rekordnu posjećenost, svojedobno je Udruga zakupaca tražila smanjenje najamnine, kada su za pojedince uspjeli dogovoriti najam niži za 20 posto.
“Centri će biti svaki za sebe mali grad koji se bori za svoj dio kolača te jako puno ovisi, kao i uvijek i u svakome poslu, o ljudima koji njime upravljaju”, zaključuje Nenad Peris iz Colliersa. (Večernji list)
