Prostora za rast ima te se u budućnosti očekuju daljnje investicije, prvenstveno u izgradnju i razvijanje trgovačkih centara u gradovima do 60.000 stanovnika, kao što su Makarska, Dubrovnik i Pula. Što se tiče postojećih trgovačkih centara, vlasnici i uprave bi trebali kontinuirano raditi na promjenama i unaprjeđenju svojih centara kako bi produžili njihov vijek trajanja
Aktivnosti na tržištu trgovačkih centara u posljednje dvije godine nikako ne manjka, premda je znatno manje investicija u nove objekte negoli smo to svjedočili prije krize. Tržište je umnogome zasićeno te novih kvadrata praktično niti ne treba pa se postojeći centri trude unaprijediti svoju ponudu dovođenjem novih zakupaca te jačanjem zabavne i društvene komponente.
To se s potpunom sigurnošću može reći za tržište Zagreba, dok je ova godina donijela osvježenje s otvaranjem nekoliko uistinu vrijednih shopping centara u ostalim dijelovima Hrvatske.
STANJE NA TRŽIŠTU
Prema podacima koje smo dobili iz tvrtke IN RE d.o.o., koja je dio partnerske mreže globalne konzultantske kuće za nekretnine CBRE, trenutno je u Hrvatskoj izgrađeno 1,52 milijuna četvornih metara trgovačkih centara, što uključuje trgovačke centre, retail parkove i outlet centre.
Mjereno brojem stanovnika, to je ekvivalent omjeru od 355 m2 na 1.000 stanovnika, što je više od prosjeka zemalja u regiji srednje i istočne Europe.
“U usporedbi omjera možemo istaknuti velika odstupanja pa se tako Estonija zajedno s Hrvatskom nalazi među zemljama s većim brojem četvornih metara trgovačkih centara u odnosu na broj stanovnika, dok je u Srbiji i Ukrajini taj omjer puno manji. Takva odstupanja nisu neobična i vezana su uz specifičnosti svakog pojedinog tržišta”, pojašnjavaju iz odjela za istraživanja tvrtke IN RE.
Prema dostupnim informacijama, u sektor trgovačkih centara u 2016. godini investirano je više od 200 milijuna eura. Najveća investicija odnosila se na izgradnju drugog najvećeg trgovačkog centra u Hrvatskoj – Mall of Split, u koji je uloženo gotovo 175 milijuna eura.
“Većina investicija u sektor trgovačkih centara dolazi od stranih ulaganja ili u suradnji domaćeg i stranog kapitala. U 2015. godini otvoren je SUB City u Dubrovniku, a osim Mall of Splita, u ovoj su godini još otvoreni i novoadaptirani trgovački centar Super Osijek, Pula City Mall, Shopping Gallery Samobor te Stop&Shop Bjelovar. Specifično je da je otvoreno više manjih regionalnih trgovačkih centara u manjim gradovima te samo jedan trgovački centar u većem gradu. Takav trend bi kod dijela kupaca mogao dovesti do pada interesa za putovanjem u veća gradska središta zbog kupovine”, navode iz spomenute tvrtke.
REGIONALNA ZASTUPLJENOST
Većina trgovačkih centara u Hrvatskoj izgrađena je u većim županijskim središtima ili njihovoj neposrednoj blizini. Iz ove tvrtke koja prati i analizira područje poslovnih nekretnina ističu da je, ako usporedimo površine prema županijama, Grad Zagreb najrazvijeniji u sektoru trgovačkih centara s 524.000 m2 iznajmljive površine.
Potom slijede Splitsko-dalmatinska županija s 250.000 m2, Osječko-baranjska sa 140.000 m2 te Zadarska županija sa 100.000 m2 iznajmljive površine trgovačkih centara.
Nasuprot njima, u Virovitičko-podravskoj i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji sagrađeno je najmanje četvornih metara trgovačkih centara, dok u Ličkoj-senjskoj županiji ne postoji niti jedan trgovački centar.
“Međutim, s obzirom na činjenicu da Hrvatska površinom spada u manje europske države te da fizička udaljenost županija i gradova nije velika, treba napomenuti kako županija nije jedini dobar statistički pokazatelj jer kupci često gravitiraju prema dvije ili više županija”, ističu iz IN RE-a.
Prema njihovim navodima, uspjeh trgovačkog centra prvenstveno ovisi o mješavini zakupaca koji su u njemu prisutni, a potom i o samoj lokaciji centra. Iako je ustaljeno mišljenje da se najuspješniji trgovački centri nalaze na dobrim lokacijama u gradskim parametrima, oni ističu da će atraktivni brendovi privući kupce čak i onda kada lokacija nije najbolja.
“Također je potrebno pratiti i prilagođavati se potrebama i ukusima kupaca jer trgovački centri nisu samo mjesto gdje se obavlja kupovina, već predstavljaju mjesta okupljanja i zabave. Trenutno je jedan od aktualnih trendova jačanje gastronomske ponude unutar trgovačkih centara i takozvanog ‘food courta’ kojima se nastoji dodatno privući i zadržati posjetitelje”, kažu nam u IN RE-u.
PROSTOR ZA RAST
Iz navedenog se dosta razvidno mogu detektirati aktualni trendovi na tržištu trgovačkih centara u Hrvatskoj, ali i s velikom sigurnošću anticipirati određena kretanja koja nas očekuju u idućih nekoliko godina. U osnovi, čini se da ova kretanja prate stanje i poteze kakve vidimo u segmentu trgovačkih lanaca.
Naime, kao i u području maloprodaje mješovite robe, gdje je u posljednjih nekoliko godina glavni format širenja na tržištu postao kvartovski supermarket, dok su hipermarketi kao najveći i nekada nezaobilazni objekti polako počeli gubiti svoju negdašnju čar, i u sektoru shopping centara vidimo pomak prema manjim sredinama, što je uvjetovano potrošačkim navikama i činjenicom da kupci nisu više u tolikoj mjeri motivirani voziti daleko kako bi posjetili neku šoping destinaciju.
Pa što nas to onda čeka na tržištu trgovačkih centara, upitali smo stručnjake u IN RE-u: “Prostora za rast ima te se u budućnosti očekuju daljnje investicije, prvenstveno u izgradnju i razvijanje trgovačkih centara u gradovima do 60.000 stanovnika, kao što su Makarska, Dubrovnik i Pula. Što se tiče postojećih trgovačkih centara, vlasnici i uprave bi trebali kontinuirano raditi na promjenama i unaprjeđenju svojih centara kako bi produžili njihov vijek trajanja.”
S time se slaže i Nuccia Kos, konzultantica za komercijalne nekretnine u zagrebačkom uredu tvrtke Colliers International, jedne od najvećih globalnih korporacija za nekretnine, koja navodi da se prilike za investiranje u nove trgovačke centre mogu pronaći u sekundarnim i tercijarnim gradovima u Hrvatskoj, gdje turizam ima vodeću ulogu u privlačenju posjetitelja.
Ona smatra da je kvalitetno upravljanje trgovačkim centrom ključno za podizanje vrijednosti projekta, što pokazuje i nedavna uspješna prodaja Arena centra za 237,5 milijuna eura.
“Osim toga, sve se više postojećih trgovačkih centara obraća konzultantskim kompanijama poput Colliers Internationala kako bi treningom postojećeg menadžment tima i poboljšanjem marketinške strategije centra otključali potencijal, repozicionirali, odnosno učvrstili svoju poziciju na tržištu, a sve s ciljem poboljšanja uspješnosti i time atraktivnosti imovine. Investicije poput trgovačkih centara u Hrvatskoj i zemljama jugoistočne Europe atraktivne su investitorima jer unatoč nešto većem riziku u usporedbi sa zemljama srednje i zapadne Europe, osiguravaju znatno bolje prinose”, ističe Kos.
PET MILIJUNA POSJETITELJA
Trgovački centar Mall of Split otvoren je početkom ožujka pa smo upitali direktora centra, Kristijana Gelu, kako su zadovoljni popunjenošću i ukupno ostvarenim rezultatima u prvih osam mjeseci.
“Vrlo smo zadovoljni poslovanjem centra uzevši u obzir stanje na tržištu. Oko 75 posto naših zakupaca je zadovoljno ili vrlo zadovoljno, čak više od očekivanog, svojim poslovanjem u Mall of Splitu. Imamo samo mali broj zakupaca koji nije ostvario očekivane planove”, ističe Gelo te dodaje da je od otvorenja pa do kraja studenog kroz centar prošlo oko pet milijuna posjetitelja i da iz mjeseca u mjesec bilježe rast posjećenosti.
Naglašava pritom da je popunjenost centra na visokih 95 posto (premda je trenutno otvoreno 75 posto prostora), jer u prvom kvartalu 2017. očekuju otvorenje trgovina dva velika zakupca.
“Iako ne pravimo nikakvu razliku među našim zakupcima jer su nam svi jednako važni i vrijedni, ipak bismo kao lidera željeli izdvojiti Inditex grupaciju koja zauzima istaknuto mjesto među našim zakupcima jer je prisutna u našem centru kroz sedam različitih brendova, što je zaista iznimno”, navodi Gelo.
Predblagdansko vrijeme najvažniji je period za veliku većinu posjetitelja i kupaca pa je Mall of Split odlučio uveličati na poseban način. U unutrašnjosti centra, na njegovom glavnom trgu Jadran od 15. studenog otvoreno je klizalište za male i velike posjetitelje centra.
Cijeli događaj obilježavanja i proslave Božićnih blagdana odvija se pod nazivom Božićna bajka, a klizalište je centralna pozornica na kojoj se odvija većina programa, kao što je klizački show za svečano otvorenje klizališta, doček Sv. Nikole koji je djeci uručio prigodne poklone, predstava Ledena bajka, škola klizanja, Music & Ice talents show, doček Nove godine za djecu te razne radionice i glazbena događaja u ostalim dijelovima centra.
“Naši planovi za iduću godinu usmjereni su prvenstveno na otvaranje novih trgovina i ostvarivanje maksimalne popunjenosti centra. Cilj nam je postati međunarodna šoping destinacija tako da će naši napori biti usmjereni prema ostvarenju tog cilja”, najavljuje Gelo.
PRVI CENTAR U ISTRI
Pula City Mall prvi je trgovački kompleks u Puli, konceptualno osmišljen kao kombinacija trgovačkog centra zatvorenog tipa (mall) i retail parka. Vrijednost investicije je 20 milijuna eura, a maloprodajna površina centra iznosi oko 13.000 kvadrata, što ga ujedno čini i najvećim istarskim trgovačkim središtem.
U svojoj ponudi sadrži brendove i maloprodajne lance koji prvi puta nastupaju na istarskom tržištu: C&A, Deichmann, Dominik srebrnarnica, Galileo, Hervis, Leggiero bar, Mass, New Yorker, Sportina i ZOO CITY, a u sastavu ponude su Istrijanima već otprije poznati lanci poput dm-a, Farmacie, Kik-a, Müllera, Tele2, Tiska i Top Shopa.
Ipak, posebno se ističe 2.800 četvornih metara prodajne površine prvog Interspar hipermarketa u Istri, koji je ujedno najbolje opremljen i najmoderniji hipermarket trgovačkog lanca Spar u Hrvatskoj. Osim što je obogatio trgovačku ponudu regije, Pula City Mall otvorio je oko 200 novih radnih mjesta.
Investitor i vlasnik Pula City Malla je hrvatsko projektno društvo AM PS Omikron Nekretnine koje posluje u sklopu austrijske Grupacije MID, jednog od najvećih developera na hrvatskom tržištu u čijem se portfelju nalaze realizirani projekti kao što su Garden Mall u Zagrebu, TC Koprivnica, STC Osijek, STC Sisak i STC Valpovo.
Pula City Mall prvi je trgovački centar na području Istarskog poluotoka, a otvoren je početkom rujna ove godine. Iz tvrtke investitora pojašnjavaju kako centar posluje u zoni obuhvata od 57.470 stanovnika grada Pule, odnosno 208.055 potencijalnih i ciljanih kupaca iz cijele Istarske županije, a treba imati na umu i priljev turista u Puli i županiji koji je u konstantnom porastu te da se radi o kupcima visoke platežne moći.
“Stoga je od samog početka ljestvica postavljena visoko – centar i zakupci imaju velika očekivanja i planove. Ističemo da su povratne informacije od kupaca odlične i što je najvažnije, kupci su zadovoljni s Pula City Mallom i ponudom 19 vrhunskih brendova. Budući da nam je zadovoljstvo kupaca jedino relevantno mjerilo, ponosni smo što nakon tri mjeseca poslovanja možemo objaviti da smo zadovoljni s poslovanjem i da su posjećenost i prometi centra u skladu s očekivanjima”, ističe Neven Marić, direktor centra.
Kako se kompleks Pula City Malla sastoji od dva objekta malla (jedan zajednički ulaz) i retail parka (svaka trgovina ima svoj zaseban ulaz), nije moguće postaviti brojače i egzaktno izmjeriti broj posjetitelja centra.
“Ipak, prema mjerenjima zadovoljstva i evaluacijom koju provodimo među zakupcima, možemo ustvrditi da je posjećenost odlična. Uostalom, dovoljno je u bilo kojem trenutku posjetiti centar. Bez obzira je li radni dan, vikend i doba dana, centar je uvijek živ i pun posjetitelja”, dodaje Marić te dodaje kako su, kada je riječ o najmu prostora, sva stalna i privremena prodajna mjesta i prostori u potpunosti popunjeni te da imaju popriličan “red čekanja” potencijalnih zakupaca iz svih djelatnosti.
“Potražnja za zakupom trenutno nadmašuje naše kapacitete, ali nam zato ukazuje trendove na tržištu i daje poticaj za daljnji razvoj projekata u Puli i Istri”, zaključuje Marić.
Povodom nadolazećih blagdana i u Pula City Mallu pripremili su zabavan i animacijski program za cijelu obitelj, a sve aktivnosti provode u suradnji s lokalnom zajednicom.
“Trenutno intenzivno radimo na proširenju parkirnog prostora kako bismo kupcima pružili kvalitetniju uslugu i veći užitak kupovine. U idućoj godini nemamo planova dovođenja novih brendova, nego ćemo ciljanim marketinškim aktivnostima i prezentacijom postojeće ponude nastaviti održavati neprikosnoveni status istarskog središta za modu, šoping i zabavu”, uvjeren je direktor Pula City Malla.
Goran Pavlović
goran@jatrgovac.hr
